我が家の見積書は、本体工事費のほかに485万円かかっていました。
営業から最初に聞く「坪単価」には、この485万円が入っていません。
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「坪単価55万円です」と言われて、40坪なら2,200万円だな、と計算しました。
ところが実際に出てきた見積書は、そこで終わりませんでした。
本体工事費の下に、見たことのない項目が並んでいました。
我が家の初回見積書をそのまま使って、本体工事費のほかに何がいくらかかったかを書きます。
本体工事費のほかに485万円かかった
我が家の本体工事費は2,224万円で、それ以外に485万円が乗りました。
| 区分 | 金額（税抜） |
|---|---|
| 建物本体工事 | 2,224.8万円 |
| 付帯工事 | 208.9万円 |
| 諸費用 | 143.9万円 |
| 外構・地盤改良管理・印紙 | 132.0万円 |
| 本体以外の合計 | 484.8万円 |
本体工事費に対して、21.8%が上に乗った計算になります。
算出式：484.8万円 ÷ 2,224.8万円 ＝ 21.8%
我が家1軒の見積書です。会社や地域によって項目の切り方は変わります。
本体以外で最も大きいのは付帯工事209万円
485万円のうち、いちばん大きいのは付帯工事の209万円でした。
付帯工事 ＝ 建物そのものではないけれど、家を建てるのに必ず要る工事です。
| 付帯工事の項目 | 金額（税抜） |
|---|---|
| 屋外給排水工事 | 72.0万円 |
| 管理諸経費 | 61.5万円 |
| 共通仮設工事 | 23.5万円 |
| 雨水排水接続工事 | 20.0万円 |
| 電気配線工事 | 15.9万円 |
| 仮囲い工事 | 11.0万円 |
| 安全管理費 | 5.0万円 |
屋外給排水工事の72万円が最大です。
水道管を敷地の中で引き回す工事で、土地の形と道路からの距離で金額が変わります。
つまり同じ家を建てても、土地によってここは変わります。
坪単価では絶対に出てこない部分です。
申請と設計に144万円かかっている
諸費用144万円の中身は、ほとんどが設計料と各種申請の代行費でした。
| 諸費用の項目 | 金額（税抜） |
|---|---|
| 設計料 | 64.1万円 |
| 長期優良住宅・補助金の申請費 | 35.0万円 |
| 建物確認申請代行費 | 12.8万円 |
| 地盤調査費 | 10.5万円 |
| 建物検査費 | 10.2万円 |
| 工事監理料 | 6.3万円 |
| 住まい給付金申請費 | 5.0万円 |
ロコズ申請書類を作るのが大変なのは分かるのですが、作業内容がよく分からない申請に35万円は高いと感じました
ここは会社によって扱いが違います。
本体工事費に含めている会社もあれば、我が家のように別立てにする会社もあります。
外構120万円は見積書に入っていた
我が家の見積書には、外構工事費が120万円で入っていました。
外構 ＝ 駐車場・門まわり・フェンス・植栽など、建物の外の工事です。
ここが見積書に入っていない会社もあるので、最初に確認しておくと総額の見え方が変わります。
ただし120万円は仮置きの金額でした。
実際にどこまでやるかは、家が建ってから決めることになります。
ほかに地盤改良管理費が11万円入っていました。
これは地盤改良が必要になったときに費用を保証してもらう仕組みで、いくら工事が必要でもこれ以上は出ない、というものでした。
坪単価と統計の数字が当てにならない理由
坪単価も統計の平均も、何が含まれるかが決まっていません。
我が家の坪単価を、本体工事費だけで計算すると53.9万円になります。
ここに485万円を足して計算し直すと、65.6万円まで上がります。
算出式：（2,224.8万円 ＋ 484.8万円）÷ 41.3坪 ＝ 65.6万円／坪
本体だけなら 2,224.8万円 ÷ 41.3坪 ＝ 53.9万円／坪。同じ家で11.7万円ちがいます。
国の統計でも同じことが起きています。
住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、「建設費」の定義に設計費・工事監理費・屋外附帯工事費などが含まれると明記されています。
つまり統計の「建物代」は、営業が言う「本体工事費」より広い範囲を指しています。
統計の平均と見積書の本体価格を並べても、意味がありません。
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査 調査の概要」４.用語の解説(11)／2026年8月8日取得
見積書をもらったら最初に見る5項目
複数社を比べるとき、私が揃えて見るようにした項目です。
- 付帯工事が入っているか。我が家は209万円。屋外給排水は土地の形で変わります
- 設計料と申請費が本体に含まれているか。会社によって扱いが違います
- 外構が入っているか、いくらで仮置きされているか。我が家は120万円でした
- 地盤改良の扱い。調査前なので、どの会社も仮の金額です
- 坪単価が何を何で割った数字か。本体だけか、総額か。延床か施工面積か
最後の項目は特に効きました。
我が家の場合、延床41.3坪で割ると53.9万円、施工面積43.6坪で割ると51.0万円になります。同じ見積書でも2.9万円ずれます。
「A社は坪55万円、B社は坪58万円だからA社が安い」
この比べ方はできません。何を含めて何で割ったかが、会社ごとに違うためです。
私は7社から見積もりを取りましたが、同じ形式で出てくることはありませんでした。
結局、項目を自分で並べ直すしかありませんでした。
この見積書1枚から言えないこと
ここに書いたのは我が家1軒の初回見積書です。急ぐ方は次の見出しまで飛ばしてください。
この記事の限界を4つ挙げます。
・1社・1枚の見積書です。485万円が相場だとは言えません
・初回の見積もりです。詳細設計を経て金額は動きました。契約後の増減は別記事にまとめています
・土地の条件に強く依存します。屋外給排水72万円は、道路から建物までの距離で変わります
・外構120万円は仮置きです。実際にいくらになるかは、家が建ってから決まりました
言えるのは「本体工事費だけ見ていると、我が家では485万円分を見落とすところだった」という事実までです。
見積書の本体工事費でよくある質問
- 本体工事費のほかに何がかかりますか
-
我が家の初回見積書では、付帯工事208.9万円、諸費用143.9万円、外構と地盤改良管理と印紙で132.0万円、合計484.8万円がかかりました。本体工事費2,224.8万円に対して21.8%です。
- 付帯工事費とは何ですか
-
建物そのものではないけれど、家を建てるのに必ず要る工事です。我が家では屋外給排水72.0万円、管理諸経費61.5万円、共通仮設23.5万円、雨水排水接続20.0万円、電気配線15.9万円などでした。
- 坪単価で会社を比べていいですか
-
おすすめしません。何を含めて何で割ったかが会社ごとに違うためです。我が家の場合、本体だけなら53.9万円、本体以外を足すと65.6万円になります。延床で割るか施工面積で割るかでも2.9万円ずれました。
- 外構工事は見積書に入っていますか
-
会社によります。我が家は120万円で入っていましたが、これは仮置きの金額でした。入っていない見積書と比べると総額が大きく見えるので、最初に確認しておくとよいと思います。
- 統計の平均と自分の見積書を比べていいですか
-
比べられません。フラット35利用者調査の「建設費」には設計費・工事監理費・屋外附帯工事費などが含まれると定義されており、営業が言う「本体工事費」より範囲が広いためです。
本体工事費と坪単価の見方のまとめ
我が家の見積書は、本体工事費2,224万円のほかに485万円かかりました。
内訳は付帯工事209万円、諸費用144万円、外構ほか132万円です。
坪単価に直すと、本体だけの53.9万円が65.6万円になります。
坪単価も統計の平均も、何が含まれるかが決まっていません。
だから会社をまたいで比べるときは、項目を自分で並べ直すしかありませんでした。
1社目の見積書を見ても、それが高いのか安いのか分かりませんでした。
7社目でようやく、自分の条件での相場が見えてきました。
出典一覧
- 金額はすべて、当ブログで公開している我が家の初回見積書（アイ工務店・延床41.3坪・税抜）より
- 住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」調査の概要 ４.用語の解説
- 統計の出典は2026年8月8日に取得