注文住宅にいくらかかるのか。
調べると「約3,900万円」という数字がよく出てきます。
ただ、その数字はすでに1年古いものです。
2026年7月24日、住宅金融支援機構が「2025年度フラット35利用者調査」を公表しました。
そこに載っていた注文住宅の平均所要資金は、4,262万円。
前の年から326万円上がっています。
私は2021年に7社を比較してアイ工務店と契約し、2022年12月に延床50坪の家へ入居しました。
当時の見積書を保管している立場から見ると、この数字はかなり生々しく映ります。
この記事では、公表されたばかりの数字を坪単価まで分解したうえで、「その平均額は自分に当てはまるのか」を検証していきます。
この記事で分かること
- 2025年度の注文住宅の平均額（土地あり・土地なしの両方）
- 公的データから逆算した坪単価【試算】
- 地域によって上昇率が3倍以上違うこと
- この統計で「分からないこと」
- 平均額を自分に当てはめてはいけない理由
相場を知るだけなら、この記事を最後まで読めば足ります。ただし「自分の家がいくらか」は統計には載っていません。私は同じ間取りで7社に見積もりを出させて、はじめて自分の価格帯が分かりました。[PR]資料と間取りプランの無料一括請求はこちら
【結論】注文住宅の平均額は4,262万円
まず結論の数字から出します。
| 融資区分 | 2024年度 | 2025年度 | 増加額 |
|---|---|---|---|
| 注文住宅（土地なし） | 3,936万円 | 4,262万円 | ＋326万円 |
| 土地付注文住宅 | 5,007万円 | 5,313万円 | ＋306万円 |
| 建売住宅 | 3,826万円 | 4,215万円 | ＋389万円 |
| 中古戸建 | 2,573万円 | 2,783万円 | ＋210万円 |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）および「2024年度フラット35利用者調査」（2025年7月25日公表）／2026年8月1日取得
注目してほしいのは、増加額そのものよりも増え方のペースです。
- 2023年度 → 2024年度：＋73万円
- 2024年度 → 2025年度：＋326万円
上がり幅が4.4倍になっています。
「じわじわ上がっている」ではなく、直近1年で段差ができた、という形です。
私が契約したのは2021年です。当時も「ウッドショックで高い」と言われていましたが、いま振り返ると、あの頃はまだ上昇の入口だったことになります。
値上がりの要因は、この調査の対象外
ここは正直に書いておきます。
この調査は金額を集計したものであって、要因を分析したものではありません。
資材価格、人件費、省エネ基準の義務化、金利。
要因として語られるものはいくつもありますが、この調査結果だけでは、どれがどれだけ効いたのかを特定できません。「資材高騰のせいで326万円上がりました」と書いてある記事を見かけたら、その根拠がどこにあるのかを確認してみてください。
データの出典と、私が行った計算内容
数字を使う以上、出どころと加工内容を先に開示します。
調査名：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」公表日
2026年7月24日集計対象
2025年4月〜2026年3月の買取承認案件および付保承認案件（借換えを除く35,553件）。うち注文住宅3,889件、土地付注文住宅7,733件使用した表
「Ⅱ 主要指標」の全体・注文住宅・土地付注文住宅取得日
2026年8月1日
私が行った加工は、坪単価への換算、2024年度の同じ表との比較、圏域別の並べ替えの3つだけです。金額そのものは一切いじっていません。
坪単価に換算した試算値は約118.9万円/坪
多くの人が知りたいのは総額よりも坪単価だと思います。
この調査は坪単価を公表していないので、私のほうで換算しました。
坪単価 ＝ 建設費 ÷（住宅面積[㎡] ÷ 3.30578）
※1坪＝3.30578㎡として換算試算の前提条件
- 建設費・住宅面積は、いずれも全国平均値を使用
- 平均値どうしを割った値であり、個々の住宅の坪単価の平均ではありません
| 区分 | 建設費 | 住宅面積 | 坪単価【試算】 |
|---|---|---|---|
| 注文住宅 2024年度 | 3,932.1万円 | 118.5㎡ | 約109.7万円/坪 |
| 注文住宅 2025年度 | 4,259.8万円 | 118.4㎡ | 約118.9万円/坪 |
| 土地付注文住宅 2024年度 | 3,512.0万円 | 111.1㎡ | 約104.5万円/坪 |
| 土地付注文住宅 2025年度 | 3,737.6万円 | 110.3㎡ | 約112.0万円/坪 |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」主要指標（2026年7月24日公表）／2026年8月1日取得／坪単価は私の試算
1年で9.2万円/坪上がった計算になります。
面積がほぼ横ばい（118.5㎡→118.4㎡）なので、この上昇は「広くなったから高くなった」では説明できません。
坪単価×面積の単純計算が成り立たない理由
118.9万円/坪 × 50坪 ＝ 5,945万円。
私と同じ延床50坪で計算すると、こうなります。
ただし、この掛け算はおすすめしません。
一般に、住宅は面積が大きくなるほど坪単価が下がる傾向があるとされます。
キッチン、浴室、玄関、屋根まわりの設備といった「1棟に1つでよいもの」の費用が、広い面積に分散されるためです。
そして、この調査には面積帯別の集計が公表されていないため、その傾向を数字で検証することができません。坪単価を面積に単純に掛ける計算は、あくまで目安の目安として扱ってください。
注文住宅と土地付注文住宅の違い
ここを混同している記事がとても多いので、独立した見出しで整理します。
この2つは名前が似ているだけで、中身はまったく別の集団です。
| 項目 | 注文住宅 | 土地付注文住宅 |
|---|---|---|
| 平均年齢 | 47.8歳 | 40.1歳 |
| 平均世帯年収 | 718.9万円 | 742.2万円 |
| 住宅面積 | 118.4㎡ | 110.3㎡ |
| 敷地面積（中央値） | 254.7㎡ | 206.1㎡ |
| 年収倍率 | 6.9倍 | 7.8倍 |
| 総返済負担率 | 23.0% | 26.4% |
| 集計件数 | 3,889件 | 7,733件 |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」主要指標（2026年7月24日公表）／2026年8月1日取得
平均年齢が7.7歳も違います。敷地面積も約1.2倍違います。
この差から、注文住宅（土地なし）の区分には、すでに土地を持っている人、つまり建て替えや親の土地に建てるケースが多く含まれていると推察されます。ただし、調査に建て替え比率の内訳は載っていないため、これは断定できません。
実務的な結論はシンプルです。
- これから土地も買う人 → 見るべきは5,313万円（土地付注文住宅）
- 土地がすでにある人 → 見るべきは4,262万円（注文住宅）
自分がどちらなのかを間違えると、1,000万円ずれます。
圏域別の上昇率は最大3倍以上の差
全国平均だけを見ていると見落とすところです。
| 圏域 | 2024年度 | 2025年度 | 伸び率 | 坪単価【試算】 |
|---|---|---|---|---|
| 全国 | 3,932.1万円 | 4,259.8万円 | ＋8.3% | 約118.9万円/坪 |
| 首都圏 | 4,252.7万円 | 4,761.5万円 | ＋12.0% | 約129.4万円/坪 |
| 近畿圏 | 4,118.6万円 | 4,269.8万円 | ＋3.7% | 約120.1万円/坪 |
| 東海圏 | 3,935.5万円 | 4,348.8万円 | ＋10.5% | 約118.8万円/坪 |
| その他地域 | 3,741.7万円 | 4,012.6万円 | ＋7.2% | 約113.9万円/坪 |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」主要指標・注文住宅（2026年7月24日公表）／2026年8月1日取得／坪単価は私の試算
近畿圏の＋3.7%に対して、首都圏は＋12.0%。
同じ1年で、3倍以上の差がついています。
金額の水準よりも、この「変化の速さの違い」のほうが検討中の方には効くはずです。
首都圏で検討している方が、去年の相場観のまま予算を組むと、想定より1割ほど足りなくなる可能性があります。
なお、この調査の「首都圏」「近畿圏」「東海圏」にどの都道府県が含まれるかは、公表資料からは特定できませんでした（要確認）。お住まいの県がどの圏域に入るかは、機構の集計表の注記をご確認ください。
値上がり分を吸収しているのは自己資金【考察】
この調査でいちばん気になったのが、資金の内訳です。
| 項目（注文住宅） | 2024年度 | 2025年度 | 伸び率 |
|---|---|---|---|
| 手持金（自己資金） | 729.0万円 | 839.8万円 | ＋15.2% |
| フラット35の融資金 | 3,080.3万円 | 3,247.9万円 | ＋5.4% |
| 所要資金に占める手持金の割合 | 18.5% | 19.7% | ＋1.2pt |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」主要指標・注文住宅（2026年7月24日公表）／2026年8月1日取得
建設費が＋8.3%なのに対して、手持金は＋15.2%。融資金の伸びは＋5.4%にとどまっています。
つまり、上がった分を借入だけでは吸収しきれず、自己資金を多めに入れてバランスを取っている人が増えている、という構図が読み取れます。
ただしこれは私の考察です。「借りられなかったから自己資金を増やした」のか、「金利上昇を嫌って自分から頭金を厚くした」のか、どちらなのかはこの調査からは判別できません。いずれにせよ、これから建てる方にとっては「頭金の想定を厚めに見ておく」判断材料にはなると思います。
私の場合も、契約後に見積もりが増えた分は結局のところ現金で埋めることになりました。ここは経験として強く実感があります。
中古住宅の利用割合が過去最多の35.9%
もうひとつ、無視できない変化があります。
| 分類 | 2025年度の利用割合 | 前年度比 |
|---|---|---|
| 中古住宅（中古戸建＋中古マンション） | 35.9% | ＋1.1pt |
| 注文住宅（注文住宅＋土地付注文住宅） | 32.7% | －2.2pt |
| 分譲住宅（建売＋マンション） | 31.4% | ＋1.1pt |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）／2026年8月1日取得
中古住宅が最多になるのは、2004年度の調査開始以来はじめてのことだと調査結果に明記されています。
新築の価格上昇と無関係ではないと推察されますが、この調査は利用者がなぜその選択をしたかを聞いていません。因果関係として断定はできない、という前提で読んでください。
2021年に取得した7社の見積もりと値引き額
ここからは私の一次情報です。
私は2021年に7社を比較検討し、そのうち3回以上打ち合わせをした5社から具体的な見積もりをもらいました。
そのときの値引き額の実績がこちらです。
| ハウスメーカー | 値引き額 | 値引き率 |
|---|---|---|
| トヨタホーム | 400万円 | 13.3% |
| ユニバーサルホーム | 200万円 | 8.7% |
| アイ工務店 | 190万円 | 7.9% |
| タマホーム | 24万円 | 1.3% |
| レオハウス | 0円 | 0% |
2021年に私が実際に受け取った見積書に基づく実額。5社の値引き率の平均は6.2%
このとき最も高かったトヨタホームの建物本体価格が3,010万円。
当時の各社の坪単価帯は、私の見積もりベースで次のように分かれていました。
- タマホーム、レオハウス：坪50万円未満
- アイ工務店、ユニバーサルホーム：坪50万円台
- トヨタホーム：坪60万円台
各社ごとの詳しい金額は、次の記事に書いています。
「4年で2倍」とは言えない3つの理由
2021年の私の見積もりが坪50〜60万円台。2025年度の公的データから試算した坪単価が約118.9万円。
数字だけ並べると2倍前後になりますが、この2つを並べて「4年で2倍になった」と書くのは誤りです。
理由は3つあります。
① 含まれる費用の範囲の違い
私が使った「坪単価」は、建物本体工事費を延床面積で割った数字です。
一方、この調査の「建設費」に、付帯工事費や外構、諸費用がどこまで含まれるのかは、公表資料からは特定できませんでした（要確認）。
機構の集計表では「所要資金＝建設費＋土地取得費」と整理されており、注文住宅では所要資金4,262万円のうち建設費が4,259.8万円を占めています。
つまり建設費は、本体工事費より広い範囲を指している可能性が高いと考えられます。
② 住宅面積の違い
私の家は延床50坪。この調査の平均は118.4㎡＝約35.8坪です。
前述のとおり、面積が大きいほど坪単価は下がる傾向があるとされます。条件がそろっていません。
③ 時点・地域・仕様の違い
私の見積もりは2021年の特定地域・特定仕様のものです。全国平均と1対1で比較できるものではありません。
私の見積書から言えるのは、ここまで
- 私の実額は、2021年時点の一例として参考になる
- ただし、この統計と直接比較して倍率を語ることはできない
- 一方で、公的統計が示す「直近1年の上昇ペースの加速」は、加工なしの事実
数字を並べたときに「差が出たから2倍だ」と書かないこと。ここが、この記事でいちばん伝えたい部分です。
1社目の見積もりでは、高いか安いか判断できませんでした
私が7社も回ったのは、価格に自信がなかったからです。
同じ間取り・同じ希望条件で複数社に出させて、はじめて自分の価格帯が見えました。値引き額は0円から400万円まで開きました。
統計は「相場」を教えてくれますが、「あなたの家がいくらか」は教えてくれません。
このデータで分からないこと（統計の限界）
数字そのものより、この章のほうが大事だと思っています。
① フラット35利用者に限定されたサンプル
集計対象は、フラット35（買取型・保証型）を利用した35,553件です。
変動金利で借りた人、現金で建てた人、他の金融機関を使った人は入っていません。日本の注文住宅全体の平均ではありません。
② ローン承認時点の金額
集計対象は「買取承認案件および付保承認案件」と明記されています。完成後・引き渡し後の最終金額ではありません。
私自身、契約後に金額が動いた経験があります。承認時点の数字は、実際に支払った総額より低く出ている可能性があります。
③ 中央値ではなく平均値
高額な案件が平均を押し上げている可能性があります。分布は公表資料からは読み取れません。
④ 建設費の内訳が不明
前述のとおり、どこまでが含まれるのかを公表資料から特定できませんでした。
⑤ 建て替え・親の土地のケースが混在
注文住宅（土地なし）の平均年齢47.8歳という数字は、その可能性を示しています。
⑥ 上昇理由の記載なし
繰り返しになりますが、この調査は要因分析ではありません。
自分の相場を知る唯一の方法
ここまで読んでいただいた方には、もう伝わっていると思います。
平均額は、自分の予算を決める材料にはなりません。面積も、地域も、土地の有無も、仕様も、全部違うからです。
私が2021年にやったのは、極めて原始的な方法でした。
同じ間取りの希望と、同じ標準仕様の条件を、複数社に渡して見積もりを出させる。それだけです。
その結果、坪50万円未満から坪60万円台まで、はっきりと価格帯が分かれました。値引き額も0円から400万円まで開きました。
1社しか見ていなければ、この幅は絶対に見えませんでした。
会社を絞り込む手順については、こちらにまとめています。
まとめ
2026年7月24日に公表された最新の公的データから分かったことを整理します。
この記事のまとめ
- 注文住宅（土地なし）の平均所要資金は4,262万円（前年度＋326万円）
- 土地付注文住宅は5,313万円（前年度＋306万円）
- 上昇ペースは前年の4.4倍に加速している
- 坪単価に換算すると約118.9万円/坪【試算】
- 地域差が大きく、首都圏＋12.0%に対して近畿圏は＋3.7%
- 手持金が＋15.2%と、値上がり分を自己資金で吸収する動きが見られる
- ただしこれはフラット35利用者に限定された、ローン承認時点のデータである
そして、この平均額をそのまま自分に当てはめることはできません。
次回は、この調査で気になったもうひとつの数字を扱います。
年収倍率は、注文住宅で6.9倍、土地付注文住宅で7.8倍。よく言われる「住宅ローンは年収の5倍まで」という目安と、実態がかなり離れています。
相場は統計で分かる。自分の価格は見積もりでしか分からない
私は7社を比較して、はじめて自分の予算の輪郭がつかめました。